בלוג

בחרתם עורך דין שילווה אתכם בפרוייקט תמ"א 38. הקפדתם גם על הכלל הבסיסי, והוא שעורך הדין לא יהיה עורך הדין של הקבלן (אפילו שהקבלן הוא המשלם את שכרו). עתה עליכם לעצב את הסכם שכר הטירחה. מהם הדגשים שיש להקפיד עליהם? על כך במאמר קצר זה.

 א. השלב שבו עורך הדין נכנס לתמונה:

כמובן שהשלב בו עורך הדין נכנס לתמונה הוא רלוונטי מאוד. האם הדיירים רק בתחילת הדרך, בשלב של התארגנות וגישושים; או בשלב מעט יותר מתקדם, שהם כבר מגובשים בינם לבין עצמם והולכים לחפש הצעות מחיר מקבלנים; או שמא כבר בחרו קבלן ועורך הדין נכנס מהשלב בו הוא צריך לבדוק את הסכם ההתקשרות. לכל תשובה ההשלכות שלה, היקף הטיפול של עורך הדין, ושכר הטירחה בהתאם. לעתים, שלב קבלת ההסכמות מכל הדיירים עלול להתארך באופן משמעותי ואף להגיע למבוי סתום. בינתיים עורך הדין ייגרר לפגישות, יצטרך לענות לטלפונים, להעניק שירותי ייעוץ וכדומה, ואולי גם שירותי גישור כאלה ואחרים. עורך הדין יכול לשתף פעולה בשלב ראשון כ"שלח לחמך" אולם מוטב שיחתים לפחות את הוועד על הסכם המסדיר את זכויותיו במקרה שהפרוייקט ייעצר.

כעיקרון מוטב יהיה לחתום על הסכם שכר טירחה עם הדיירים לפני שהם בחרו את הקבלן, וזאת על מנת שהקבלן כבר יוכל לתמחר את עלויות שכר הטירחה במסגרת ההצעה שלו.

ב. היקף הטיפול של עורך הדין:

גם לאחר שבשעה טובה הדיירים כבר מוכנים ללכת על פרוייקט של תמ"א, שומה על ההסכם להגדיר מפורשות עד מתי מטפל עורך הדין בפרוייקט (עדיף מבחינת הדיירים – עד סופו, קרי עד הרישום בטאבו).

בנוסף לאמור לעיל שומה על הצדדים לקבוע בדיוק מהו היקף הטיפול של עורך הדין בתוך הפרוייקט. למשל, האם יש מקום לקחת ייעוץ מס ממומחה לכך (בעלות נוספת). האם עורך הדין אמור להגיש השגות/עררים במקרה של מס שבח. האם הוא אמור לטפל בהסרת עיקולים, קבלת אישורים של בנקים, תיקון טעויות כאלה ואחרות במרשם, השלמת רישומים (למי שאינו רשום כבעלים) ועוד. הגדרות ברורות אלה הינן אינטרס של עורך הדין, שכן במקרה של ספק, יש להניח כי הפרשנות תהא כנגדו, כמנסח ההסכם.

בנוסף לאמור לעיל יש להגדיר מהן הפעולות שניתן לקבל מעורך הדין במסגרת ההסכם, דהיינו – הפעולות שכלולות במחיר, והפעולות בגינן יהיה צורך בתשלום נוסף. ובנוסף, ראוי להגדיר מהן הפעולות שעורך הדין לא יבצע, גם לא כנגד תשלום. לדוגמה – תביעה של מי מהדיירים במקרה שאינו מפנה את הדירה, וכדומה.

יש להגדיר את היקף אחריותו של עורך הדין בכל הנוגע לאחזקת ערבויות, אם בכלל.

ג. תקשורת בין הדיירים לעורך הדין:

ראוי לקבוע נציגות שתתנהל מול עורך הדין ותעביר אליו בצורה מסודרת את שאלות הדיירים וכדומה. אמנם עורך דין נעים הליכות לא ימנע דיירים מלפנות אליו, אולם מאידך חשוב להקפיד על מנגנון מסודר, אחרת עורך הדין ימצא את עצמו שוב ושוב מתמודד עם אותן שאלות מדיירים שונים.

ראוי לחשוב על מנגנון לכינוס אסיפת דיירים, אם כי בתדירות סבירה (כמו אחת לשנה, או לפני שלבים מהותיים בפרוייקט). לעתים יהא זה גם אינטרס של עורך הדין לכנס אסיפה, על מנת לחסוך שיחות רבות של "אחד על אחד".

ראוי לחשוב על הקמת רשימת תפוצה בה עורך הדין יעדכן את הדיירים המעוניינים בכך. הדבר טוב ומועיל לשני הצדדים.

יש לתאם ציפיות לגבי אופן הפניה לעורך הדין, שעות העבודה וכדומה.

ד. שכר הטירחה:

בתחילה, שכר הטירחה נקבע בסכום קצוב כפול מספר הדירות. כיום יש עורכי דין הטוענים כי יש לקחת שכר טירחה באחוזים וזאת לאור היקף העבודה. כמובן שהדבר תלוי בסיכום שיהיה עם הקבלן, שהרי הוא משלם את שכר הטירחה.

יש לקחת לתשומת לב כי אמנם הקבלן מתחייב לשלם את שכר הטירחה, אולם יש לקשור אותו גם לשכר הטירחה שישולם בכל הנוגע לטיפול נוסף (אקסטרא) שאינו כלול בהסכם היסודי.

כמו כן יש לקחת בחשבון כי יש עניינים מסויימים שאי אפשר לחייב את הקבלן להתחייב לגביהם מראש, וגם לא יהיה מעשי לעשות כן, כמו לשלם עבור תביעה של הדיירים כנגדו.

ה. הפסקת עבודה והחלפת עורך דין:

חוזה לייצוג דיירים בפרוייקט של תמ"א 38 הוא הסכם ארוך טווח. יש להסדיר מצבים בהם מי מהצדדים מעוניין להשתחרר ממנו. את היקף שכר הטירחה שיקבל עורך הדין, אופן ההשתחררות והעברת המושכות לעורך דין אחר.

ו. חתימת הקבלן על ההסכם:

ראוי לזכור כי החוזה הוא חוזה בין הדיירים לבין עורך הדין. יחד עם זאת כדאי להחתים את הקבלן בשולי ההסכם כי הוא קרא אותו, מסכים לו, ומתחייב להסדיר את נושא שכר הטירחה, הן בגין הטיפול היסודי והן בגין הטיפול הנוסף שעליו יהיה לשאת בו. כדאי לזכור כי מבחינת הדיירים, אותם "לא מעניין" כביכול שהקבלן אינו משלם, הם רוצים את הטיפול. ומבחינת עורך הדין, "לא מעניין" שהקבלן אינו משלם, מבחינתו החייבים הם הדיירים. על כן ראוי לתאם ציפיות ולקבוע מנגנונים ברורים בנושא זה על מנת שמי מהצדדים לא יפול בין הכיסאות.

עד כאן על קצה המזלג. כמובן שכל הסכם ייבנה בצורה מפורטת, מעודכנת ומתואמת לנסיבות המיוחדות של כל מקרה.